Перед початком довгої історії …
Чітко визначьтеся – хто (ви або ріелтер) займаєтеся двома найважливішими операціями: пошуком квартири і оформленням угоди. І перша, і друга справа вимагають професійного підходу і напрацювань. Ріелтер вчиться ефективно працювати місяцями. Оцініть – скільки ви виграєте, якщо все постараєтеся зробити самі, скільки при цьому ви витратите сил і часу.
Якщо ви вирішили знайти квартиру для покупки самостійно і обійтися взагалі без посередника, поставте цю справу на хороший якісний рівень. Виберіть основні джерела інформації, де є певний шанс знайти інформацію від господарів, методично переглядайте і продзвонюйте пропозиції. Ваше перше питання має бути: “Це агентство нерухомості”? Не впадайте у відчай, якщо у 99% отримаєте ствердну відповідь. Це реальність поточного інформаційного забезпечення.
Працюючи з пропозиціями …
Якщо ви знайшли надзвичайно вдалий за ціною варіант – поставтеся критично. Ринок нерухомості занадто добре поінформований і “схоплений”, щоб квартири пропонувалися за ціною нижче ринкової хоча б на чверть. Мабуть, у цьому варіанті є якась заковика. Таких підвохів – десятки: відстрочка заселення, “вбита” квартира, невдалі сусіди і багато іншого.
Якщо вам запропонували “по-знайомству” спокусливий за ціною варіант – поставтеся не менше критично. Згадайте, чи здатні навіть ваші найкращі друзі щедро обдарувати вас на 5-10 тис. доларів?
Переглядаючи пропозиції, не орієнтуйтеся на те, що, мовляв, ваші знайомі нещодавно купили (продали) за такою-то ціною. У будь-якій угоді – десятки підводних каменів, які здатні змінювати ціну в значній мірі. До того ж, ціна угоди і ціна пропозиції в середньому різняться на 5%, і вже тим більше вони можуть бути відмінні від ринкової вартості.
Вторинний ринок або первинний?
Це питання має бути вирішене заздалегідь. Все-таки, дві різні історії. У будь-якому випадку, вторинний ринок – це квартири будівель з накопиченим зносом, квартира може бути обтяжена кримінальної передісторією. Новобудови – це недостатнє забезпечення інфраструктурою, проблеми з телефоном, затримка заселення і, нерідко, відсутність обробки. Порівнювати ціни новобудов і вторинного ринку, не будучи фахівцем, просто некоректно.
Вибір агентств і агентів
Вибір агентів, з якими ви будете працювати, – справа не менш серйозна. Рекомендації ваших знайомих на рахунок того-то агента – ще не привід для остаточного рішення. Як показує досвід, це аніскільки не знижує ціну і не підвищує надійність.
Вибравши агентство, краще в ньому побувати. Ліцензіями всі давно обзавелися, а ось “шарашкіну контору” може видати обстановка в офісі, стиль спілкування та ін. Варто довіряти агентства якщо тут – ділове ставлення до вас, гарне оснащення офісу. Дізнайтеся: чи ваше агентство в складі будь-якго професійного об’єднання, які зобов’язання це накладає. Буває не зайвим і дзвінок туди, проте багато чого довідатися вам в офіційних структурах не вдасться.
Працюючи з агентством …
Працюючи за якимось варіантом, пам’ятайте, що всі ризики повинні нести компанія і ви. Це означає, що у всіх договорах повинно звучати ім’я компанії, а не рієлтора. Людина здатна спокуситися 2-3 тисячами доларами застави і сховатися (або піти на конфлікт), а от компанія скоріше піде на компроміс, ніж втратить репутацію, відібравши у вас такі гроші.
Укладаючи договір на обслуговування вас компанією, чітко передбачте (і пропишіть) всі кризові варіанти, обставини непереборної сили, хто які несе ризики та інше.
Переглядаючи квартири разом з вашим агентом, звертайте увагу на те, чиї інтереси він більшою мірою відстоює – ваші чи господаря. Пам’ятайте, агент повинен бути перш за все зацікавлений у проведенні операції, його завдання – шукати компроміс між вами і продавцем. Упередженість – ознака непрофесіоналізму.
Якщо вам кажуть, що, крім вас, з’явився ще якийсь покупець, який дав на 500-1000 дол більше, і запропонують у відповідь підняти планку – насторожіться. Швидше за все, ніякого конкурента немає, а є просто бажання взяти з вас побільше грошей.
Будьте реалістами. Якщо вам відмовляють у зниженні ціни квартири і приводять вагомі докази, то краще або піти назад, або відмовитися від варіанта. Ріелтори швидко втрачають інтерес до “упертих” споживачів їхніх послуг. Нерідко вони користуються правилом “трьох” – роблять три пропозиції, а потім перестають на вас працювати.
Пам’ятайте: крім вас, у ріелтера вистачає інших замовників. Не впадайте у відчай, якщо він вам не дзвонить і не інформує про хід справи.
Оглядаючи квартиру …
Вийшовши з метро, засічіть час і подивіться: скільки займе шлях до будинку. Порівняйте з тим, скільки було написано в рекламі. Це може стати вашим маленьким козирем при торзі.
По дорозі – озирніться, хто ваші майбутні сусіди по району. В іншому місці дуже характерні особи в транспорті або біля ларьків.
Двір, під’їзд, ліфт – складові частини вашої майбутньої власності. Не купуйте камеру у в’язниці. У квартирі відмітьте ті нюанси, які зазвичай беруться в рекламі. Це висота стелі, тип перекриттів, проводка, стан сантехніки, підлоги.
Не забудьте запитати: чи включена площа балкона (лоджії) до загальної площі. Ніякий балкон не гідний такого права.
Вирішіть: який потрібен ремонт. Орієнтуйтеся на таку цифру – чистова обробка (аналог капремонту) обходиться від 100 дол за кв.м. Косметичний ремонт коштує на порядок дешевше. Також прикиньте: як довго ще протримається сантехніка, скільки доведеться затратити на неї. Оцінивши ремонт, додайте цю суму до ціни квартири. Це буде реальна вартість того, що вам потрібно. Порівнюйте різні квартири, виходячи саме з цієї вартості. Особливо це важливо, коли ви порівнюєте новобудову та звичайну квартиру.
Готуючись до першої зустрічі з господарями, складіть список питань по квартирі: її передісторія, поточний статус, хто прописаний, чи є серед них неповнолітні, які проходять строкову службу в армії, які відбувають ув’язнення, психічно нездорові люди та ін. Це буде робити ріелтер, але береженого бог береже. Список потрібен, так як ви можете втратити ряд важливих моментів, перепитуючи їх по телефону, ви не будете бачити обличчя відповідального. До речі, рух зіниць очей по діагоналі з верхнього правого кута в нижній лівий – ознака того, що відповідальний щось вигадує.
Вирішивши, що ця квартира підходить, поставте всі крапки над i. Хто оплачує витрати з оформлення угоди, куди і в які терміни буде здійснена виписка, яка сума пройде в договорі, який ризик несе господар, якщо передумає продавати або не зможе звільнити квартиру, яка доля телефонного номера, як контролюється відсутність боргів та пені по квартплаті і комунальних платежах.
Ви вирішили купувати …
Нерідко продавцем виступає довірена особа власника квартири. Це нормальна ситуація, однак отримайте на руки копію довіреності і особисто перевірте, чи є в природі нотаріальна контора, засвідчивша цей документ. Вкрай непогано звірити друк (підпис) на довіреності з печатками (підписами) цієї контори, а також зв’язатися з господарем. Правда останній може виявитися підставною особою, тут вже будьте пильні.
Домовившись про суму угоди, зробіть декілька дзвінків іншим агентствам і запропонуйте цю квартиру як би на продаж, не забувши докладно описати всі нюанси. Ви почуєте ряд думок про ціну такої квартири. Звірте його зі своїм випадком. Якщо розбіжність велика і не на вашу користь – поверніться до торгу і викладіть на стіл ті аргументи, які ви вислухали від агентств.
Процедура угоди
Процедура має два етапи – етап реєстрації операції в органі державної реєстрації, після якої сторони в установленому порядку повинні виконати умови угоди, і етап реєстрації переходу права власності на квартиру. Краще, якщо частина грошей передається після проходження обох етапів, включаючи реальне звільнення квартири. У будь-якому випадку, раніше першого етапу (хай і після посвідчення договору в нотаріаті) гроші віддавати не слід. Будь-яка передача вами грошей повинна бути засвідчена.
Важливим моментом є те, що повинно бути документально підтверджено намір прописаних у квартирі осіб (що не є власниками) виписатися з квартири. Також має бути згода чоловіка (або жінки) господаря (якщо він у шлюбі) на угоду, якщо квартира була придбана під час шлюбу. Особливий нюанс – діти. Батьки або опікуни повинні надати документи про свою згоду виписки дітей.
Обов’язково вказуйте доларовий еквівалент суми угоди. Угода може бути визнана недійсною. Що може залишитися від ваших гривень?
Поточне законодавство дозволяє укладати договори в простій письмовій формі.Чи варто це робити? При нотаріальному посвідченні угоди ви платите мита, але нотаріальна система як би страхує вашу угоду. При договорі в простій письмовій формі грошей ви не платите, але втрачаєте досвідченого погляду третьої особи (все-таки ріелтер – зацікавлена сторона), до того ж ваші папери можуть загорнути в органах реєстрації як невідповідні встановленим.
Ідеальної схеми розрахунку не існує. Різні агентства використовують свої напрацьовані схеми. Ознайомившись із запропонованою схемою, оцініть (отримайте консультацію спеціаліста), що станеться з вашими грошима в різних форс-мажорних ситуаціях. У їх числі: відмова в реєстрації угоди і переходу права; припинення діяльності агентства; відмова продавця здійснювати умови угоди; збиток квартирі в результаті стихійних лих.
Після операції …
Угода може бути визнана недійсною протягом 10 років. Тому постарайтеся дізнатися, куди був виписаний попередній власник. Звичайно, шахрай приховає сліди, але найчастіше шахрайства немає і спливає нюанс, про який взагалі ніхто не підозрював. У цьому випадку залучайте до вирішення цього нюансу (скажімо, через мирову угоду) колишнього власника. Він – сторона, зацікавлена не в меншій мірі в тому, щоб угода так і залишилася відбувшоюся.
Інший момент. Якщо за квартирою виявилася заборгованість. Законодавство на вашому боці, якщо подібні моменти були прописані в договорі. Якщо ви про це забули, будьте ласкаві платити, рахунки виписуються на квартиру (номер телефону), і репресії з боку комунальних служб попадають аж ніяк не на колишнього власника. Маючи ж документи, ви можете загрожувати судом колишньому господарю.
Продавай реферати, курсові, дипломні, лекції, шпаргалки, методички, книги на сайті
BestRef.at.ua
|
[ Вгору ]